评论员文章

前几天与一位老客户聊天，我也围绕着近期的市场给出了一些建议。

【资料图】

客户的需求是买入一套高端的一手房，为此就需要将名下的房产进行过户或出售处理，其中的税费涉及好几百万。业主的担忧不仅仅在税费上， 而是购房前后的种种可能 。

结合当前很多人咨询关于楼市的真实情况，今天作为随想分享给大家。

01上海挂牌现状

目前上海市的挂牌量，各方数据不一，不管数据如何，挂牌量上升已经事实，我们 先从 两个层面对二手房来分类 ：‍‍‍‍‍‍‍

一、整体市场情况 :

当前整体挂牌数量激增，包括本小区的22套，也是历史高峰值。

从大的市场来看，整体的挂牌基本都在2000万以下，大部分以刚需置换和资产重新配置为主，因为无论对于一对一置换还是多套房资产配置的业主来说， 都要认清两个事实：

房子已经回归到以住为主，更多的买房者是以居住为主，现在是置换到更为舒适的好时机。 现在是对固定资产重新整合的最后机会，不好的产品需要尽快处理，因为资产分流已越来越明显。

二、2000万以上的市场情况：

2000万以上或高标的豪宅挂牌没有出现疯长式挂牌，相对比较理性。

一部分是因为急于变现的业主在去年甚至前两年就已经卖掉，剩下的一部分豪宅业主对于市场前景还抱有希望，同时对于卖掉房子的资金去处没有完全想好，所以豪宅相对比较稳定。

02购房者与产品的联系

结合以上挂牌来看买方，主要是二大类—— 置换为主和“捡漏”的有钱人。

一部分置换买方中，是新上海人或有打新房机会的老上海人买方，另一部分是小户型换大户型的资产整合型，买入的对象以豪宅(通常以4000万以上产品)为主。

①价格方面： 主要分为4000万（以下称“刚需”）以内和4000万（以下称“豪宅”）以上，当前的主要挂牌集中在4000万以内。

②产品力方面： 优质产品和一般产品

1、优质产品是指符合新上海人和老上海人当前购买对象，比如地段，物业，房龄新，户型等具有明显优点，但没有明显的缺点的板块稀缺小区或小区稀缺户型，当然豪宅产品大部分是属于此类产品，也是很多早期业主持有的优质物业；

2、一般产品是具有明显缺点，即使具有比如地段很好，交通很好等，但户型朝向不好，房龄太老，或竞品太多，可复制性太强的产品。

整体来讲，因为大部分人已经形成了一个共识： 房子是用来住的，房价总体上涨的趋势已经没有了。

所有的房源会进行分流，无论是自住型买方还是投资客都在选择优质的产品，所以优质产品和一般产品价差会越来越大。

03买方市场分析

相信老客户的担心，在许多购房者身上也会存在，这样的担心有二。

其一 是购入新房后与周边的二手房“差距”太小，未来出售也毫无价格优势。

其二 是新房竞争大，有概率无法获取购房资格。从而白白折进了税费，预备购房的资金也没有直接去向，从时间上来说是浪费的。

客户的需求是购入新房，所以我也从新房讲起，对于任何购房的顾客而言，我都会给出以下的分析：

1、不买孤品房。 即周边没有同类产品的楼盘，单从布局判断。孤品的周围没有形成与之对应的“气候”，日后的价格会受周边平价盘的牵制，故有“价差”拉不开的风险。

2、不买打广告、炒作的板块。 顾名思义，这类板块的楼盘价格有虚高的嫌疑，近期就有所谓的明星楼盘遇冷，根源还是本身的价值不匹配。

04有关近期购房的建议

在与客户分析完购入一手的雷区后就谈到了近期的市场。

在高端的住宅，地段是一定要考虑的， 所以更建议选择成熟、配套足的地段。 由该地段形成的住宅气候，保证了与一般楼盘的差距，这也就解决了业主内心新房与二手房价差的问题。

通常越好的地段，新房的积分要求就会越高，加之高端市场的入围难度大，业主也需要考虑买不到的风险。

而当下也是一个二手高端楼盘较好的购入时机，所以更建议业主， 若无法购买一手房，随即看向二手市场。

建议理由如下：

从地段上说，高端楼盘的价格一定有地段的加持；同时区域内配套更为成熟，这对未来的出售或租赁都是较大的优势，同时优质地段反应的人文与历史均优于普通住宅区。

从市场挂牌量来说：高端住宅的存量与挂牌都有“自稳定性”，即入与出受市场的影响较小。

激增挂牌的时段已过，房屋价值不会因挂牌量而有回落。

从业主心态来说：普遍高端指住宅的业主并不急于出售，因握持的都是优质资产，出售的意愿较小；但正因是优质资产，有极佳的居住体验，所以可以适当的主动出击。

05总结

以上几点见解，是我建议客户购入二手高端住宅的真实想法，市场虽然在变动，但其中内部的一些逻辑与规律还是存在的。

能牢牢把握住这些因素，无论是一手还是二手都将是不错的选择。

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