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以下文章来源于米筐投资 ，作者老船长

(资料图片仅供参考)

米筐投资.

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政策潮汹涌，每天都有大新闻。

8月30日，广州终于发布“认房不认贷”的通知：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

直白一点说就是，以后在广州买房，认房不认贷！

同一天，深圳也紧跟步伐，宣布认房不认贷：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。

广州深圳，终于开始放松了！

新规出台后，广州住建局也做了详细解释：

申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。

住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

只要本人在广州当地没有房子，无论你是否是本地户籍，无论名下是否有贷款，无论贷款是否已结清，都能按照首套房首付30%在广州买房。

而在此之前，无论是否是广州户籍，只要名下有贷款记录即便结清也是按照二套房执行，最低首付40%，贷款未结清的首付甚至高达70%。

其他三个一线城市，大都也是如此严格。

而在大部分二三线城市，认房认贷已经取消，或者执行的并不严格。压力全都集中在一线城市。

广州深圳出手之后，相信其他城市很快就会跟进。

全国层面的“认房不认贷”，可能真的要到来了。

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为什么是广州深圳？

看过广州楼市最近的表现，你就会明白：实在是有点惨。

7月份，广州新房成交面积50.7万㎡，环比下降29.5%，同比下降29.4%。

到了8月份，成交面积再次环比下降5.2%，同比跌幅更是达到34.6%。

而深圳的成交面积环比下跌27.3%，同比下跌17.2%，也不遑多让。

新房市场成交进一步萎缩。

二手房的表现，同样不尽人意：

4月份，广州二手住宅成交量9573套；

5月份，广州二手住宅成交量8135套；

6月份，广州二手住宅成交量7600套；

深圳的二手房成交量，3月之后连续下跌，又回到了2000套的水平。

与此同时，房价也在一步步下挫。

7月，广州二手住宅价格环比下跌0.13%，同比下跌0.03%。

但分区域看，除了天河、海珠、黄埔还保持着同比增长，其他区的房价都在下跌。尤其是增城，同比跌幅高达6.65%。

7月，深圳房价环比下跌0.32%，同比下跌2.36%。除了坪山稍微稳定之外，所有的区域房价都在下跌。

量价齐跌的市场，再不出手恐怕真的来不及了。

3

广州深圳已经出手了，现在的问题是：

认房不认贷的效果会怎样？

7月底，住建部首次提出“个人住房贷款‘认房不用认贷’”松绑政策。随即，北上广深四大一线城市，纷纷表态会抓紧出台相关政策。

但一个月过去了，有动静的只有一些二三线城市。

8月25日，住建部、央行和金管局又印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

算是认房不认贷正式推出的信号。

但这其中的用词，也十分“暧昧”：供城市自主选择。

也就是说，是否实施认房不认贷，还得由各城市根据自身市场状况决定。

相对于北京上海严防炒作的高门槛，广州就成为最容易落地的城市。

认房不认贷，对释放购买力有着重要作用。起码对这两类人来说，是大利好：

1）非本地户籍、在外地有贷款记录的异地购房客。从之前的40%首付可以直接降到30%，置业一线城市的门槛大大降低。

2）卖旧换新的改善需求购房者。同样首付比例从40%能降到30%，配合置换退税费等政策，压力大大降低。

刚需和改善需求，都能照顾到。

但值得注意的是，广州深圳的限购并没有取消。

本地户籍居民限购2套；

本地户籍单身（含离异）人士限购1套；

非本地户籍家庭连续缴满5年社保或者个税，限购1套；

这些硬性要求，目前是没有变化的。

也因此，认房不认贷落地所能激活的购买力，可能并不如想象中那么多，毕竟硬性门槛还放在这。

从中我们也能摸到一线城市的楼市放松底线：

限贷可以放松，但想放开限购限售，没那么容易。

尤其对北京上海来讲，这一点可能执行的更为彻底。

毕竟，“房住不炒”的总原则，依然不可动摇。

这也是为什么，前段时间疯传的“一线城市全面取消限购”小作文，早已销声匿迹。

而从更长远的时间段来看，在过去三轮地产周期中，首付比例的下调，大概率会带来地产销售增速的反弹。

但从2022年以来，全国平均首付比例持续下降，但地产销售增速没有明显反弹，反而继续下行，目前仍维持在-20%左右的区间。

归根结底，还是就业、收入以及信心的冲击问题。

时代可能真的不一样了。

原标题：《一线城市，也顶不住了？》