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“叮叮当当……”武昌东湖之滨，楚天传媒大厦6楼至10楼的装修正在紧锣密鼓进行之中。

刚刚成立的湖北省农业发展集团在这里一口气租下多层作为企业总部。“一流湖景，物业完善。”该集团工作人员这样评价对大厦的感受。

国际知名房地产顾问机构戴德梁行提供的数据称，2021年武汉市类似这样的优质甲级写字楼存量面积达257.2万平方米，同比增长14.47%。

甲级写字楼年增32.5万平米

15米挑高大堂，迎宾和物业人员24小时在岗，办公楼层层都有地毯，江景一览无余……位于汉口江滩的武汉天悦外滩中心月租均价达到每平方米140元左右。入驻企业、北京中银(武汉)律师事务所的黄女士仍表示：“租金值得”。

天悦外滩中心，典型的甲级写字楼。

写字楼是专业商业办公用楼的别称，甲级、乙级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法。什么样的写字楼能成为甲级?

“它们代表着办公楼的最高水准。”戴德梁行武汉公司市场及业务发展部主管龙倩指出，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、人性化、数字化、节能化，以及空间的舒适性和实用性，便捷的交通和商务化等等。

戴德梁行的统计标准中，包括设计规模、硬件指标、机电/承重三方面。例如建筑体量5万平方米以上，双回路用电，客梯等候时间不超过40秒，完善的物业管理，至少每20平米有一根电话线等。

“能承受高租金，证明入驻企业能创造更高的附加值。”业内人士表示。武汉市的甲级写字楼集中在汉口解放大道商务区、武广商务区、汉口武昌沿江商务区，以及武昌中北路、中南路、光谷商务区等地。甲级写字楼是优质产业的重要承载体，其蓬勃发展的市场成为江城经济活力的印证。

戴德梁行发布的武汉房地产市场年度回顾与展望报告称，恒隆中心、泛悦城T2、中海中心、首地财富中心等在2021年集中入市。武汉市优质甲级写字楼面积年新增32.5万平方米。而这一数字在2020年为9.7万平方米。

武汉市场发展成熟度全国第六

谁是甲级写字楼内的“座上宾”?

回顾2021年江城市场，江南的长城汇迎来友邦人寿、现代财险两大新客户，信达证券、锦航科技入驻江北中信泰富大厦……戴德梁行称，从租赁需求方来看，律师事务所为代表的专业服务业、金融和TMT(科技、媒体及通信)行业相关企业成为甲级写字楼的需求大户。三者共占到全市租赁总成交面积的六成以上。而这些，都是服务业即高附加值的第三产业典型代表。

新增项目集中入市，使得武汉甲级写字楼量增价跌。截至2021年末，武汉核心商务区优质甲级写字楼市场整体空置率同比上年末升高约1.8个百分点。甲级写字楼整体租金则同比下降约5.5%，每平方米月租金为103.2元。其中，汉口和武昌沿江商务区甲级写字楼月租赁均价为125.6元每平米，引领全市。

在江汉区金融十字街，中建二局承建的越秀·国际金融汇已推进至第40层，正在奋力“长高”。据预测，今年武汉市将新增甲级写字楼办公面积超86万平方米，沿江商务区，武昌中南路、中北路片区等将有更多新办公室虚位以待。

日益增多的写字楼项目，是否意味着市场过剩?

另一知名房地产顾问机构仲量联行此前发布的《2021中国办公楼市场白皮书》显示，武汉市写字楼市场发展成熟度居全国第六，仅次于北京、上海、深圳、广州和杭州，高于全国平均水平。

但就城市第三产业拉动高端写字楼市场的需求量来看，武汉市并未进入全国城市前十名，仍有潜力。例如高居榜首的深圳市，其第三产业增加值每增长一亿元人民币，办公楼的使用需求将增长1672平方米，遥遥领先于其他城市。而与武汉同为中部城市的郑州，则以516平方米位居该榜单第十位。

当前，武汉市服务业产值突破万亿元大关。该市提出着力构建以战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑、现代服务业为主体的现代产业体系。主城以“两江四岸”为核心，提升高端要素、优质产业、先进功能的集聚承载能力，建设现代服务业中轴带和城市主中心。

仲量联行研究表明，中国经济总量前50大城市来看，已建成办公楼的总体量距离潜在需求上限仍有超过六千万平方米的差距。因此，尽管写字楼市场在短期内受内外部因素影响或处于下行周期。但中长期而言，中国头部城市的写字楼市场仍有相对可观的发展空间。