2017年,我国经济整体运行平稳,其中房地产市场发挥了重要作用。多种迹象表明,在“房子是用来住的,不是用来炒的”指导下,我国房地产市场已呈现收窄态势,未来随着“去库存、去杠杆”的推进,国内房地产市场很可能进一步降温。
过去20年中,没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。在这种背景下,我国房地产行业已从高速增长的“黄金十年”进入到政策周期波动幅度较大的“白银时代”,全国已有110个城市累计发布250多次调控政策,包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息,在此之下,2017年我国房地产市场投资基本保持稳定。
热点城市降温明显,需求端去库存显效
从供给侧投资角度看,全国房地产开发投资增速在2015年降至1%“冰点”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持续冲高,前4月累计增速达9.3%,创近两年新高;此后缓步下行,前11月累计同比增速维持在7.5%,较1-10月份回落0.3个百分点。这无疑说明2017年房地产开发投资增速更显稳健、温和、理性。
此外,土地购置面积同比增速在2017年年初由负转正后,一直保持着稳步增长,土地市场热度不减,2017年1-9月份土地成交累计同比上升12.2%,较2016年全年土地成交同比增长3.4%有大幅增长,土地成交一直是房地产新开工面积带动投资增长的领先指标。但从资金来源上,定金、预收款及按揭所占比例从原来的30%提高到目前的47%,投资资金更多依靠房地产销售。由此,未来房地产投资或将继续下降。
从需求侧看,全国商品房销售面积同比增速从2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%,其中,商品住宅从23.7%回落到5.4%。商品房待售面积从2017年1-2月的7.06亿平方米下降到1-11月的5.96亿平方米,整体降幅约15%,其中,住宅待售面积较年初最高点减少6178万平方米。可见,2017年房地产市场去库存取得积极进展。
一般而言,楼市库存水平与房价涨跌直接相关。
从房价涨幅看,2017年,70个大中城市商品住宅售价同比上涨的城市的平均涨幅持续下降。国家统计局数据显示,从2017年5月份开始,上海、北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;到2017年11月份,11个热点城市新房价格跌回一年前,热点城市的降温更是明显。
总体来看,近年来中国房地产市场走势已逐步分化,一部分以去库存为目标,另一部分大城市周边城市以控房价为主。随着限购、限贷政策实施及预售证的限发,以往热炒买房的现象受到抑制,非理性需求得到有效控制,这也从商品房销售数据上得以反映。可以说,挤出投资、投机需求后的市场,增幅以平稳下降的态势回落,规避了更多市场过热的风险。
2018年调控效果将进一步显现
“信贷收紧”是2017年我国房地产市场的关键点。在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下,2017年,房地产行业的融资难度随之大增。2017年1-11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%。事实上,这一数字并未反映出房企融资的真实困难程度,个别房企的高额融资拉高了整体水平。比如2017年1-11月,恒大和阳光城分别融得资金1724亿元和1036亿元,创下单个房企历年融资规模新高。如剔除上述情况,2017年前11个月的房企融资总额则为7254亿元,较2016年全年下降31%。这意味着大部分房企的融资额下降明显。
在传统融资渠道受限的情况下,房企开始寻找其他融资方式。目前来看,行业融资结构正在被资产证券化改变。2015年时,资产证券化仅占房企融资总额的0.3%;2017年前11个月,这一数字已提升至4.2%。在房企大力发展租赁业务的趋势下,未来资产证券化的比例还将进一步提升。
最重要的是,“房住不炒、租购并举”预示着我国房地产市场格局真的要变了。
2017年以来,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。比如三亚等城市,取得不动产登记证后5年才可以上市,这就使得新房叠加两年左右的拿房本时间,杜绝了炒房可能性。北京市住建委也表示,今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地,通过增加中小套型住房供应,合理制定价格,有效推动本市住房价格平稳健康运行。这些做法的核心是“房住不炒”,房地产回归平稳。
可以预见,租赁市场发展将成为2018年住房制度改革的核心内容,未来相关配套政策,比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。与此同时,2018年房地产短期调控不会放松,同时长效机制建设加快,调控效果将进一步显现。责任编辑: 陈凯茵
[责任编辑:linlin]
广西注重源头预防化解生态移民信访问题 集中攻坚信访疑难问题
广西化妆品产业高质量发展研讨会在南宁举行 构建新时代化妆品监
广西全面部署开展2022年秋季征兵工作 9月上旬组织审批定兵
广西出台重大项目用地“分级分类”服务保障机制 持续增强服务效
湖南出台长株潭都市圈建设实施方案 加快政务服务同城化
山西出台深入推进扬尘污染防治工作方案 强化物料运输源头监管
5月份山西规上工业增加值同比增长9.8% 制造业增长12.5%
今年前5个月山西制造业完成投资达552.8亿元
今年前5月山西经济社会发展大局稳定 投资规模继续扩大
山西三级法院开展集中执行发放案款周活动 发放执行案件案款9.54亿
安徽淮南警方成功破获一起跨境网络赌博案件 网站会员人数达10余万
安徽巢湖警方捣毁冒充“白富美”实施电信诈骗窝点 扣押涉案电脑