评论员文章

最近一段时间以来，房地产市场气氛活跃，各地政策不断松动，深圳更是量价齐升，各大楼盘交易火爆。但今天咱们不展开说房的事儿，咱们说说贷款的事儿。许多朋友不太清楚LPR和房贷之间的关系，也不知道如何选择对自己更有利，今天就详细说说~

根据央行去年底的公告，自今年3月1日起，重新调整存量房贷利率，存量浮动利率贷款客户可以有两个选择：固定利率或随LPR调整。原则上转换工作应于今年8月底前完成。但实际执行时间是从2021年开始。今年存量用户的房贷利率还是按照2019年执行，按照当前的还款约定偿还。

如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么，你正在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率。

那么问题来了：LPR和贷款利率有啥区别?贷款哪种更划算?需要注意哪些问题?咱们一个个说。

首先，还是有很多朋友对LPR一头雾水，不知道到底是什么。只有弄清楚LPR，才能明白如何与房贷做转换。

LPR，全称“贷款市场报价利率”，相当于一个锚，以此为基准。是央行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

央行推行以LPR利率为贷款定价基准利率，各银行只能在此利率上加码，而不能下调。

原本我们在申请房贷时，是以央行的基准利率为标准，然后参考每个银行的折扣。比如基准利率5%，9折之后实际贷款利率就是4.5%。换成LPR定价之后，就是以LPR为基准，在此基础上浮动。

国家为什么要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR呢?因为与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。更有利于保护借贷双方的权益。

LPR转换并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等。就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款;同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。

那么如何判断我们要不要转换呢?记住下面五点：

1、不是公积金贷款;

2、房贷办的是浮动利率贷款，而不是固定利率，即有重定价条款(比如利率在每年1月1日调整);

3、合同期限内还存在重定价日。也就是说，如果合同约定利率在每年1月1日调整，但这份在2020年10月就到期了，这种也不需要转换。

4、合同中的利率，是按贷款基准利率确定的(比如有这样的表述：“基准利率上浮10%”或“基准利率打9折”);而不是按照贷款市场报价利率(LPR)确定的;

5、房贷合同是在2020年1月1日前签订的。

满足以上五点，则需要转换，但只能转换1次。如果有多份房贷，那么需要逐一转换。

确定要转换之后，又有了新的问题：房贷既可以转换成固定利率也可转换成LPR，到底哪种更划算呢?

理论上来说，都是基于每个人对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率就会有优势。

如果转换为LPR，市场化程度也越高，也就是说未来如果LPR下行，利率水平也会随之下降。合同重定价后可以享受到降息带来的优惠。中国还处于发展中阶段，LPR还比较高，如果以西方国家为参照标准，中长期来看，LPR大概率是会逐渐降低的。

现在就给大家举例说说，到底LPR是怎么省钱的：

1、假设当前利率水平为4.9%，某行给予8折优惠，则实际贷款利率是3.92%。转换为LPR后，以2019年12月LPR4.8为基准，要在4.8基础下浮0.88，维持利率水平3.92不变。切换后，这个下浮0.88就永远固定，直到房贷还完。

假定受到今年疫情的影响，未来LPR下降到4.5，那么一年之后你的房贷利率为4.5-0.88=3.62。

2、假设当前利率水平为4.9%，某行上浮10%利率，则实际贷款利率是5.39%。今年转换为LPR，以2019年12月LPR4.8为基准，要上浮0.59，维持5.39不变，那么转换之后上浮0.59就永远固定，直到房贷还完。

表面上看起来是不是实际利率并未发生变化?没错。这是假定LPR利率不变的情况。有专业人士计算过，如果未来LPR下降5个基点，100万房贷，等额本息还30年，那么月供将减少约31元，30年可以省下11160元。

自2019年8月LPR新形成机制改革以来，已报价7次，其中和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5个基点，每次调整百万月供可减少约30元。

但是，有一点值得注意，因为LPR每月20日更新一次，但不代表每个月房贷利率都会变。

房贷合同里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题。前者是指，你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期;后者则是指“多久调整一次”，即调整频率，通常为一年。

也就是说，从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%，从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR-1.37%”，以后每个重定价日都以此类推。

房贷重新定价周期最小单位是年，也就是1年调整一次，假设选定每年1月1日为重新定价日，那么应该留意上一年12月20日的LPR报价，决定下一年的月供。

4月20日，央行公布2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)：

1年期LPR为3.85%，较上一期下降20个基点;5年期以上LPR为4.65%，较上一期下降10个基点。

这是自去年8月LPR改革以来，5年期以上LPR第三次下调，也是下调幅度最大的一次。毕竟以前每次下调都是5个基点，这次直接下调了10个基点。

由此说来，每百万贷款每年将节省一千余元。若是500万的房20年贷款的话，将节省一万多!

虽然从当下整体的调整来看，利率总共也只下调了20个基点，这部分对于动辄百万的房子来说，影响并不大。但是长期的降息，才能真正放大这种效果。随着时间拉长，降息的趋势也将越发明显，对于购房者来说，也算是一项福利了。