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机构：全国25个重点城市中介费率平均值为2.2% 近七成费用买家承担

近日，福州明确买卖双方共担佣金并下调中介费率。但由于外界认为该中介费没有实质下降，且造成了负面影响，因此该文件被撤销。此事引发了对二手房中介费下调的热议。6月2日，易居研究院研究发布数据显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。在当前二手房交易趋于疲软、购房税费成本偏高的情况下，对中介费下调的政策研究显得非常有必要。

易居研究院研究总监严跃进介绍，从实际调研情况看，各地中介费用的定价并无统一标准。但实际上各地形成了四个鲜明的价格体系或层次，即最高价、参考价、市场价、最低价。

其中，“最高价”是中介公司口头的最高报价。部分城市最高价达到4%的水平，即通俗理解的“4个点”佣金。一般此类价格和特定房源有关。“参考价”是地方政府指导价下约定俗成的价格，普遍为3%的水平。部分实行单边收费的城市会低于该水平，其对于中介公司的中介费定价有约束性。“市场价”是买卖双方实际支付的价格。中介公司基于房地产市场运行情况，在参考价基础上做出了上调价或折扣价，以实现交易目标，当前普遍为2%左右的水平。“最低价”是各个城市极个别中介公司给出的优惠价，该价格大致为1%，但有一定的噱头或营销成分。

易居研究院研究统计显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。从实际的反馈情况看，这和二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等因素有关。反过来说明，在买方市场形成的过程中，中介费其实有降低的可能。具体城市方面，成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。

严跃进指出，在中介费“谁来承担”的类型占比方面，主要包括三类：买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）。这说明，均摊的比例还是非常少的。这也是“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”新政的目的所在。另外从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。换句话说，购房者承担了近7成中介费，其压力更大，且有损公平。

他认为，近期福州的政策改革充分说明其主动思考了相关问题，做出了积极的探索。当然文件撤回，说明中介费的调整和预期有偏差，产生了误导和矛盾，因此需要更科学的调整。各地也需要从全国层面视角理解这个问题，做到政策贴近群众需求。介费用下调，往往会产生几个老问题，即费用滋生和费用转嫁的问题。费用滋生是指一些新费用的产生，包括贷款服务费、保障服务费、担保费等。此类费用如何定价或如何收，都应该在中介费调整政策中做出说明。而在费用转嫁的问题上，要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。

此外，今年二季度全国二手房市场遇到了较大的压力，其对于中介公司的日常经营和管理造成了较大的影响。倘若二手房市场没有激活或持续复苏，那么中介费的下调会加剧中介公司的经营困难。此类困难下，也容易产生违规操作、无序竞争、交易继续疲软等新问题。因此，中介费用下调工作要和二手房提振的各政策做紧密结合。各地要兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况，积极降低交易成本，促进二手房市场平稳健康发展。