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□ 法治日报全媒体记者 张晨

(资料图片仅供参考)

花大价钱买的房子，过户登记前却因一房二卖、抵押、查封，被强制执行？

司法实践中，多地激活预告登记制度，规避房产买卖中的风险，保障当事人物权。7月1日起，浙江房屋买卖合同示范文本中明确增加预告登记有关内容。这是浙江省高级人民法院针对重网签备案、轻预告登记发出司法建议，助力房产交易风险防控关口前移的新进展。

警惕预售暗藏人财两空风险

房屋买卖预告登记，对购房者到底有什么用？

“我们在办案中发现，房屋等不动产在办理过户登记前通常登记在房产公司名下，后因房产公司资金链断裂或者其他原因负债，其名下不动产经常被人民法院查封直至拍卖。在买卖合同未办理预告登记的情况下，购房户即使支付了全部购房款，也难以确保排除价值不菲的房产被执行。”浙江高院审判监督第一庭自2010年以来一直负责执行异议之诉案件的审理等工作。浙江高院审监一庭副庭长侯黎明告诉《法治日报》记者，房屋买卖预告登记这一排除执行的法律规定的构成要件，是购房人在执行异议之诉中较少主张的“沉睡条款”。

民法典第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

武汉大学法学院教授孟勤国研究指出，商品房预售是我国商品房开发的主要环节，在建商品房项目投资符合法定条件时，政府主管部门颁发预售许可证，开发商即可销售在建商品房。商品房预售存在购房人款、房两空的风险，如项目烂尾、开发商破产、开发商一房多卖等。

“购房者就尚未建成的预售商品房申请预告登记，可以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，以此保障今后顺利拿到房屋不动产权证书；对于二手房交易来说，预告登记制度则可以有效规避‘一房二卖’等交易风险。”侯黎明说。

统计数据显示，浙江省2019年、2020年一手房转移预告登记件数占同期一手房网签数量的比例分别为42.3%、42.7%（不含只办理抵押权预告登记的情形），二手房转移预告登记件数占同期二手房网签数量的比例分别仅为0.22%、0.17%；且一手房转移预告登记中，绝大部分还是出于办理按揭贷款需要而“被动”办理。

维护各方当事人合法权益

2023年1号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》将购房者权利放到了超级优先的位置。在此指引下，各地法院在司法实践中进一步强化对消费者权益的保护。

近日，湖南省衡阳市蒸湘区人民法院执行法官通过司法拍卖适用预告登记手段推动了一起执行案件高效执结。

在执行某工程有限公司与衡南县某房地产开发有限公司追偿权纠纷一案中，蒸湘区法院依法查封并拍卖了被执行人衡南县某房地产开发有限公司合法开发的部分商品房，因无人竞买流拍后，申请执行人某工程有限公司向蒸湘区法院申请以物抵债。

执行法官依法向衡南县不动产登记中心发出以物抵债的执行裁定书及协助执行通知书后，得知上述房产因未办理商品房总证，无法为申请执行人办理不动产登记手续，而法院查封具有时效性，若该房屋长期不能办理不动产登记而申请执行人因故未申请续查封，将导致案涉房屋存在被他人违法再次销售或被其他法院再次查封等风险。

为解决上述问题，蒸湘区法院积极与衡南县不动产登记部门沟通，最终商定由衡南县不动产登记部门根据民法典关于预告登记制度的规定，通过协助执行的方式为申请执行人办理案涉房产预告登记，申请执行人依据预告登记证书解决争议房产权属的对外公示难题，有效避免因开发商没有办理不动产总证而暂时无法为申请执行人办理不动产过户登记的问题。协助执行文书同时明确：待被执行房产具备办理正式权属证书的条件时，再为申请执行人办理不动产过户登记。

孟勤国认为，商品房是我国人民群众最普遍、最重要的个人和家庭财产，交房交楼是重大民生问题，具有社会稳定意义。从长远看，备案登记和商品房预售预告登记应合二为一。

在3月30日自然资源部、中国银保监会（现为国家金融监督管理总局）召开的新闻通气会上，两部门在买卖双方涉及不同贷款方的业务上，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

鼓励交易环节办理预告登记

“推行预告登记制度是防患于未然、推进诉源治理的有效手段。”侯黎明认为，如果在交易环节买受人办理了预告登记，绝大部分情况下可排除普通金钱债权的执行，购房户等买受人的权益能够得到最大程度保护，还有利于从源头上减少相关纠纷和信访事件，促进社会平安稳定。

由此，浙江高院向浙江省人民政府办公厅发出司法建议：一是协调省住建厅、自然资源厅等相关部门研究建立预告登记信息共享、工作衔接机制，细化预告登记工作流程，实现房产网签备案与预告登记一次申请、同时完成。二是修订完善《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》，明确约定双方同意办理预购商品房的预告登记，且提示预购人可单方申请预告登记，同时对预告登记的办理时间予以明确；修订完善《浙江省商品房买卖合同（现售）示范文本》，明确约定双方同意办理商品房买卖的预告登记，以及共同申请办理的时间，明确约定其中一方受另一方委托可单独申请办理预告登记，或双方共同委托他人代为申请办理预告登记。三是进一步加大预告登记制度的宣传力度，强化对房地产企业、中介机构的业务培训，提升群众知晓度，引导交易双方主动申请办理预告登记。

上述司法建议的主要内容已经被省住房和城乡建设厅和省自然资源厅全面采纳并落地，2022年浙江法院因执行异议之诉案件引发群体信访明显下降，2021年后浙江法院执行异议之诉案件呈下降趋势，从2021年的1945件下降为1561件。

近日，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省市场监督管理局联合印发2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，为引导权利人在办理商品房买卖合同网签备案时主动申请预告登记，更好地保护买受人将来物权的实现，新版商品房买卖合同（预售）示范文本、存量房买卖合同示范文本中明确增加了预告登记有关内容，并于7月1日起正式启用。